固定資産税評価額と売買価格が違う！評価額と売買の仕組みを解説

この記事では、 固定資産税評価額と売買金額が全然違うけど、なんで？ 不動産の売買金額ってどうやって決まるの？ 不動産の評価額ってそもそも何なの？ という人のために、固定資産税評価額と売買金額の違いと、どうやって金額が決まるのか解説します！

第五款 固定資産の評価及び価格の決定（固定資産税に係る総務大臣の任務）第三百八十八条 総務大臣は、固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続（以下「 固定資産評価基準 」という。）を定め、これを告示しなければならない。この場合において、固定資産評価基準には、その細目に関する事項について道府県知事が定めなければならない旨を定めることができる。

固定資産評価基準：総務省「固定資産税の概要」の中に、土地と建物に関する固定資産税評価基準の資料があります。

『税金徴収のために市町村が決めた不動産の金額』

不動産の売買金額は、売主と買主間で定めた取引価格のことで、その価格設定は自由 です！

これを契約自由の原則といい、 公の秩序や強行法規に反しない限り、当事者が自由に決定できます 。

契約は当事者の自由な意思に基づいて結ぶことができます。当事者間で結ばれた契約に対しては、国家は干渉せず、その内容を尊重しなければなりません。これを契約自由の原則といいます。「契約を結ぶかどうか」、結ぶとしても「誰と結ぶか」、「どのような契約内容にするか」について、当事者は自由に決めることができます。

（契約の締結及び内容の自由）第五百二十一条 何人も、法令に特別の定めがある場合を除き、契約をするかどうかを自由に決定することができる。２ 契約の当事者は、法令の制限内において、契約の内容を自由に決定することができる。

そのため、 売買金額と固定資産税評価額は全く無関係 ということです。

売買金額はどうやって決まるのか？

しかし、 最終的にいくらで売却できるかどうかはそのときの状況や相手次第 なので、売主の意向や担当者の勘で「えいやー！」と決められることも多いです。

他社さんの査定書を売主さまからもらった。分厚い査定書だけど中身が薄いんだよね…。「経験と勘による査定金額」に合わせるように査定システムの数字をイジる不動産査定は止めた方がいいと本気で思う！そもそも、取引事例比較に路線価を未加工で含めるのは悪意あり過ぎだぞー(# ﾟДﾟ)

しかし、これで 売れるかどうかは市場次第 なのでわかりません。

このように 不動産は、参考になる評価額があったとしても、最終的な売買金額はそのときの状況や相手次第なので、いくらで売買できるかはわかりません 。

①いつまでに売りたいのか ②土地・建物の状態 ③住環境 ④入居者はいるのか

すぐに手放したければその分価格を下げなければならないので、 売却までに待てる時間によって金額は大きく変わります 。

年中叫び声が聞こえる住環境は地獄ということを不動産会社はいまだに理解できてないのが日本…#騒音 #近所迷惑

不動産に関する価格の種類

公示価格とは、毎年3月下旬に国土交通省から公表される 土地取引の基準となる価格 のことです。全国の標準値（約2.6万地点）の1月1日時点における更地における1㎡当たりの価格です。

公示地価と類似していますが、毎年9月下旬に公表される7月1日時点の基準地（約2.2万地点）の価格です。公示地価との違いは、基準地価は各都道府県が調査の主体となり、都市計画区域外や林地も基準値となっているところで、公示価格の補完的な役割も持っています。

土地の相続税や贈与税の算定基準となる価格 で、毎年7月初旬に1月1日時点における価格を国税庁から公表されます。公示地価の80％が目安となっています。

都市計画税・固定資産税や、不動産取得税、登録免許税の算定基準となる価格で、各市町村によって決定 されます。公示地価の70％が目安で、1月1日の評価額ですが、評価額の見直しは3年に1回行われます。

積算評価法は、 土地と建物を別々に評価し、その評価額を合算するという評価方法 です。

収益還元法とは 不動産の収益性に着目した評価方法 です。

まとめ

• 固定資産税評価額は、税金徴収のために市町村が決めた不動産の金額のことです。
• 売買金額は、売主と買主間で定めた取引価格のことで、その価格設定は当事者間の自由です。
• 固定資産税評価額と売買金額は直接関係なく、当事者間で納得のいく金額で取引価格は決められます。その取引価格は、①いつまでに売りたいのか、②土地・建物の状態、③住環境、④入居者はいるのか等、様々な要因によっても変動します。

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